リノベーション物件とは？そのメリット・デメリットとチェックポイント
“リノベーション物件とは、比較的大きい規模の工事を行い、住宅性能や付加価値を高めて住みやすくした物件のことを指します。
住宅性能や付加価値を高める内容として、人気のおしゃれなデザインにしたり、断熱性能や耐震性能を向上させたり、現代のライフスタイルに合った間取りに変えることなどがあげられます。 リノベーションには、キッチンや浴室だけを改修する「部分リノベーション」と、建物を一度骨組みだけにしてしまう「フルリノベーション」があります。
住宅性能や付加価値を高める内容として、人気のおしゃれなデザインにしたり、断熱性能や耐震性能を向上させたり、現代のライフスタイルに合った間取りに変えることなどがあげられます。 リノベーションには、キッチンや浴室だけを改修する「部分リノベーション」と、建物を一度骨組みだけにしてしまう「フルリノベーション」があります。
部分リノベーションとは…
物件の一部分のみの改修を行うこと
フルリノベーションとは…
物件の骨組み部分以外全て改修を行うこと
フルリノベーションの場合、水回りの位置が変えるなどの大幅な変更も可能です。実際に住んでみて使い勝手の悪さが浮彫になってきたり、単純に設備が壊れてしまったりといった原因はもちろん、「ライフステージによる生活の変化にともなって間取りの変更をしたい」という方にもピッタリです。
リノベーションとリフォームの違い
「リノベーション」とは、既存の建物に対して新たな機能や価値を付け加える改装工事を意味します。たとえば、間仕切りを広くする、キッチンをより現代的で機能性の高いものに変更する、といった形です。
これに対し、ボロボロになった部分を修復する、老朽化したスペースを新しく改装する、といったケースを「リフォーム」と言います。リフォームはマイナスの部分を修復してプラスに戻すという意味です。
これに対し、ボロボロになった部分を修復する、老朽化したスペースを新しく改装する、といったケースを「リフォーム」と言います。リフォームはマイナスの部分を修復してプラスに戻すという意味です。
リノベーション物件のメリット
リノベーション物件のメリットは以下の通りです。
- 安価な価格で住める
- 物件の選択肢が増え、好立地を選びやすい
- デザイン性にすぐれた物件で生活できる
安価な価格で住める
リノベーション物件はデザイン性や機能性に優れた新築同様の住まいに、新築や築年数の浅い物件よりも安価で住めることが大きなメリットです。
築浅の物件では住めないようなエリアでも、リノベーション物件であれば予算内に収まることもあります。築年数や広さが同程度の物件と比較して、リノベーション物件の家賃相場は微増にとどまります。
築浅の物件では住めないようなエリアでも、リノベーション物件であれば予算内に収まることもあります。築年数や広さが同程度の物件と比較して、リノベーション物件の家賃相場は微増にとどまります。
物件の選択肢が増え、好立地を選びやすい
特に新築マンションや新築戸建だけで物件を探す場合には、希望するエリアで希望通りの新築の戸建やマンションを探すのには苦労することが多いです。何故なら、駅近や都心部にアクセスの良い好立地には、既にマンションや戸建てが立っているからです。
もちろん、好立地の新築マンションなども売りに出されてはいます。しかし、都心部の駅近新築マンションは実質賃金が中々上がらない実体経済を尻目に、この数年で大きく値上がりしていて手が出しづらくなっています。
そこでリノベーション物件の出番です。市場に出ている数多くの中古マンションや中古戸建、そのままでは決して人が住めないような古い物件でもお部屋をフルスケルトン（全解体）することで、このようにまるで注文住宅のような空間が中古物件からでも作り出すことができます。
もちろん、好立地の新築マンションなども売りに出されてはいます。しかし、都心部の駅近新築マンションは実質賃金が中々上がらない実体経済を尻目に、この数年で大きく値上がりしていて手が出しづらくなっています。
そこでリノベーション物件の出番です。市場に出ている数多くの中古マンションや中古戸建、そのままでは決して人が住めないような古い物件でもお部屋をフルスケルトン（全解体）することで、このようにまるで注文住宅のような空間が中古物件からでも作り出すことができます。
デザイン性にすぐれた物件で生活できる
また、築年数が経過したままの物件や、クロスの張り替えや設備機器の入れ替えといったリフォーム済みの物件と比較して住みやすさが向上します。例えば、ダイニングに隣接する和室を含む2DKから、全てが洋室の1LDKにリノベーションすることで、現代の生活にマッチした明るく開放的な空間に生まれ変わったような物件です。
デザイン性を高めたリノベーション物件では、デザイナーズマンションのような部屋で生活を送ることができます。
デザイン性を高めたリノベーション物件では、デザイナーズマンションのような部屋で生活を送ることができます。
リノベーション物件のデメリット
リノベーション物件のデメリットは以下の通りです。
- すぐに住むことができない
- 設備
- 建物の構造によってできることとできないことがある
すぐに住むことができない
リノベーションを行う際には、購入後すぐに引き渡しにはならず、設計・施工工程を経て物件をリノベーションをした後にお引き渡しするため、すぐに住むことができません。
工事内容にはよりますが、物件購入⇒設計⇒施行⇒引き渡しまでに掛かる期間はおよそ3ヶ月～6ヶ月です。
賃貸の更新が1ヶ月後にあるので、それまでに引越したい
3ヶ月後に現在住んでいる物件を売却するので立ち退かなければいけない
子供の小学校入学までに間に合わせたい
といった声はリノベーションを考える方からよくあがってくる要望になっています。リノベーションのご契約前に引渡し時期のすり合わせなどは行わなければ、想定外の出費や問題を抱えることになることがあります。
工事内容にはよりますが、物件購入⇒設計⇒施行⇒引き渡しまでに掛かる期間はおよそ3ヶ月～6ヶ月です。
賃貸の更新が1ヶ月後にあるので、それまでに引越したい
3ヶ月後に現在住んでいる物件を売却するので立ち退かなければいけない
子供の小学校入学までに間に合わせたい
といった声はリノベーションを考える方からよくあがってくる要望になっています。リノベーションのご契約前に引渡し時期のすり合わせなどは行わなければ、想定外の出費や問題を抱えることになることがあります。
設備
一方で、リノベーション物件は20年以上築年数が経過した物件に多いことによるデメリットも挙げられる。1981年以前に建築確認を受けた建物の場合、新耐震基準を満たしていない可能性があるため、耐震性能を確認しておきましょう。リノベーションによって配管まで交換されていないと、築年数を経た物件は排水管の臭いが気になることもあります。
また、建物全体の電気容量の関係から電気容量が増やせず、同時に使用できる家電製品が限られるケースも見られるようです。
また、建物全体の電気容量の関係から電気容量が増やせず、同時に使用できる家電製品が限られるケースも見られるようです。
建物の構造によってできることとできないことがある
リノベーションは基本的にフルスケルトン（全体改修）にするため、間取りや設備など様々な変更が可能なのですが、建物の構造によって可能な範囲は限られます。
例えばマンションの場合は、
例えばマンションの場合は、
- 上下・隣の部屋に影響がない範囲での改修になる
- 取り除けない柱がある
- 外壁の塗装をその物件のみ変えるということもできない（マンション共有部であるため）
- 管理規約によって改修に制限がかかることがある
- オール電化にするのは電気・ガス等の容量が決められてるために不可なケースがある
- 工事音の関係から床材の変更が禁じられているケースが有る
リノベーション費用
リノベーション費用は主に、施行する職人の工賃と使用する資材・設備の費用、現場監督やデザインにかかる費用とかな経費で構成されています。
リノベーション工事と一言でいっても、その工程は実にさまざま。「解体工事」「木工事」「電気設備工事」「排水管工事」など一つのお住いが仕上がるまでには多岐にわたるプロセスがあり、それぞれに固有の技術が必要となるため、各工程ごとに専門の工務店・職人に依頼することが一般的です。
リノベーション工事と一言でいっても、その工程は実にさまざま。「解体工事」「木工事」「電気設備工事」「排水管工事」など一つのお住いが仕上がるまでには多岐にわたるプロセスがあり、それぞれに固有の技術が必要となるため、各工程ごとに専門の工務店・職人に依頼することが一般的です。
ノベーション費用に大きく影響するポイントとは？
リノベーション費用を構成する職人の工賃や資材・設備費は一定の金額ではなく、さまざまな要素によって上下します。
そのほか、物件の階数や地域によっても費用は変わってきます。一方で、既存の設備や内装を活用することで費用を抑えられることも可能です。こうした細かな条件の積み重ねによって、リノベーション費用に振れ幅が生じてくるのです。
- 物件の広さ：施工面積が広ければ、そのぶん資材や設備、作業量がかかります。
- 間取り/内装デザイン：水回りの移動、床や壁・キッチンのグレードなどが費用に影響します。
- 物件の階数：高層階の場合、資材運搬のために費用が上がる傾向にあります。
- 地域：土地ごとに、材料費や職人の工賃が異なります。
＜リノベーション費用に影響するポイント例＞
そのほか、物件の階数や地域によっても費用は変わってきます。一方で、既存の設備や内装を活用することで費用を抑えられることも可能です。こうした細かな条件の積み重ねによって、リノベーション費用に振れ幅が生じてくるのです。
リノベーション工事費用の目安は
実際の工事費は、エリアや物件、リノベーションの内容によって異なりますが、下記が東京近郊でリノベーションした際の費用の目安になります。
※表層替えとは仕上げ、建具、棚、照明塔の変更など、設備交換とは、ユニットバス、SK、トイレ、洗面などの変更になります
- フルリノベーション
- 40～49㎡
850 万円（税込）～ - 60～69㎡
1050 万円（税込）～ - 80～89㎡
1200 万円（税込）～
- 表層替え
- 40～49㎡
300 万円（税込）～ - 60～69㎡
400 万円（税込）～ - 80～89㎡
500 万円（税込）～
- 表層替え+設備交換
- 40～49㎡
550 万円（税込）～ - 60～69㎡
650 万円（税込）～ - 80～89㎡
750 万円（税込）～
※表層替えとは仕上げ、建具、棚、照明塔の変更など、設備交換とは、ユニットバス、SK、トイレ、洗面などの変更になります
チェックポイントを抑えて、失敗しない物件を選びを！
いかがでしたでしょうか？リノベーション物件にはメリットだけでなくデメリットも多く存在します。
新築同様のリノベーション物件を購入しても、住んでみたら不満が出てくることよくあるは話です。リノベーション済みといっても、表層的な部分を変えただけ物件も少なくありません。
デザインやプランを大きく変えようとしても、建売や賃貸のように、ある程度最大公約的なデザインや間取りにせざるを得ない面もあります。実際のところ、中古住宅を購入した人の半数以上が、購入5年以内にリフォームを行っているというデータもあります。
ぜひ今回のメリット・デメリットなどを参考にしながら素敵なリノベーション物件を探してみてください。
新築同様のリノベーション物件を購入しても、住んでみたら不満が出てくることよくあるは話です。リノベーション済みといっても、表層的な部分を変えただけ物件も少なくありません。
デザインやプランを大きく変えようとしても、建売や賃貸のように、ある程度最大公約的なデザインや間取りにせざるを得ない面もあります。実際のところ、中古住宅を購入した人の半数以上が、購入5年以内にリフォームを行っているというデータもあります。
ぜひ今回のメリット・デメリットなどを参考にしながら素敵なリノベーション物件を探してみてください。
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イケヒコ編集部
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